法制网记者 潘从武 法制网通讯员 张俊
随着房地产市场的不断发展，房屋买卖合同纠纷多发。记者今天（6月15日）从新疆乌鲁木齐市中级人民法院召开的专题新闻发布会上获悉，乌市两级法院2014年至2017年5月间，共受理房屋买卖合同纠纷案件8085件，而且诉讼双方对抗性较强，案件调解率低。针对几起典型的房屋买卖合同纠纷，法官提醒，无论买方还是卖房，都要依照购房合同履约，如果违约都必须承担相应的责任。
据记者了解，2017年1月至5月，乌市两级法院共受理房屋买卖合同纠纷案件1007件，审结617件，撤诉、调解399件，调撤率为64.67%，较同期其他类型民事案件调撤率偏低，原因在于此类案件调解难度大，调解工作不易开展。
买卖双方依约履行避免房屋买卖合同纠纷
乌鲁木齐市中级人民法院立案一庭副庭长、新闻发言人陈琛介绍，商品房销售面对的购房者一般是不特定多数群体，如果一旦出现房屋质量问题、房屋宣传不实等情况，往往容易导致购房者抱团诉讼，从而引起群体性诉讼。常见的集团诉讼案件热点是房屋质量、逾期交房、逾期办理房产权属登记等问题，当事人对法院同类案件审理的结果持观望态度，一旦有利便大量诉讼。
同时，因开发商的原因致使逾期交付房屋、逾期办理产权登记证书，业主主张违约金时，认为合同约定的违约金过低要求调整，但往往不能举证因开发商的违约行为而使自身遭受的损失，致使诉讼请求不能得到支持。业主因个人原因迟延办理入住手续，提出要求开发商赔偿的诉讼请求，因其所产生的损失不能归责于开发商，所以不能被支持。业主因开发商违反合同约定的行为，主张要求开发商履行具体行为，但可能因为此行为不具有执行性或约定不明确而被人民法院驳回。故业主在主张权利时应当明确选择要求开发商承担违约责任，支付违约金。
乌市中院民事审判第四庭副庭长黎剑说，房屋买卖是大宗性的商品交易，其价格的波动对于当事人的经济状况影响较大，甚至直接关系到当事人的履约能力。因业主受到自身经济能力和银行按揭贷款的影响，不能履行合同义务，必然会导致开发商起诉，故业主应当根据家庭的经济能力理性购房。业主以房屋质量存在问题为由拒绝收房的，向工程验收单位申请重新检验，如果确实存在主体结构质量问题的购房者有权拒绝接受房屋。但如果涉案房屋取得了《住宅交付使用许可证》的，表明该房屋已经具备了法定的交付条件，这种情况并不属于房屋主体结构质量问题，不影响房屋的正常使用，故不构成根本违约，购房者不能够以此为由拒绝收房。
乌市中院还对外发布了多起典型的房屋买卖合同纠纷案件：
房产公司逾期交房应当承担违约金
2013年1月18日，刘某某与某房产公司签订商品房预售合同，双方在合同中约定了房屋交付的具体时间、条件及相应的违约责任，即某房产公司逾期交房的要按日向刘某某支付已付购房款万分之三的违约金。后因某房产公司自身原因未能按合同约定时间交付房屋，刘某某遂起诉某房产公司支付逾期交房违约金。
某房产公司以合同约定的违约金过高为由，请求人民法院予以调整。
法院审理后认为，合法有效的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。刘某某与某房产公司合同中明确约定的违约金的计算方式，且某房产公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现其认为合同约定的违约金过高有悖诚实信用原则，法院对其辩称理由不予支持。
审理此案的法官说，合同当事人一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。其中，支付违约金就是承担违约责任的方式之一。在违约行为发生，守约方亦存在实际损失的情形下，原则上应当按照约定的违约金进行赔偿。如果守约方认为其实际损失高于违约金，或者违约方认为违约金过分高于守约方的实际损失，就要承担举证证明实际损失的责任。如果当事人在合同中明确约定违约金数额或计算方法，且约定不违反法律，也无明显不合理的，则适用约定的违约金。
买受人自身原因迟延办理入住损失自担
2012年2月27日，孙某某与某房产公司签订《商品房预售合同》，双方约定，孙某某购买房产公司开发建设的房屋一套，商品房达到交付使用条件后，房产公司应当书面通知孙某某办理交付手续。
合同签订后，孙某某按约交纳购房款及税费。涉案房屋经乌鲁木齐市建设工程质量监督站备案验收合格并公示后，某房产公司遂在报纸上刊登业主入住公告，并根据孙某某在签订合同时提供的地址以挂号信的形式向孙某某发出要求其尽快办理入住的通知书，后又以打电话的方式通知孙某某办理入住。
孙某某办理入住后，遂以某房产公司逾期交房为由，诉请其承担此期间的物业费、暖气费等损失费用。
法院审理后认为，孙某某与某房产公司签订的《商品房预售合同》系合法有效，双方应当按照合同约定的内容全面履行各自义务。合同签订后，孙某某按约交纳了所购房屋的各项费用，房产公司在履行合同交付义务时以发公告、邮寄入住通知书及打电话等方式通知孙某某办理入住，已经尽到通知义务，但因孙某某自身原因迟延办理入住，故由此产生的损失应由其自行承担。
审理此案的法官说，在合法有效的商品房预售合同中，房产公司向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准。在本案中，某房产公司在合同约定的交房时间之前，已经具备了合同约定和法律规定的交房条件，并尽到了通知义务，故导致商品房迟延办理入住所产生的损失费用应当由孙某某自行承担。
交付房屋存在质量问题 保修期内开发商担维修义务
2012年6月，李某某购买由某房产公司开发的一套房屋，房屋交付入住后，李某某发现房屋墙体出现裂缝，经李某某及其他业主投诉，2014年7月4日，乌鲁木齐市建委主持召开协凋会，某房产公司当场承诺在7月30日前将业主投诉问题全部处理完毕，履行保修义务。 后因房产公司未履行承诺，李某遂诉至法院。
法院审理后认为，李某某与某房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，因李某某所购房屋在短期内出现了质量瑕疵，某房产公司应负有修复义务，故对李某某主张某房产公司承担修复损失的诉讼请求予以支持。
审理此案的法官说，此案所涉问题目前很普遍，买受人与出卖人签订的房屋买卖合同一般应包含有房屋质量条款，合同成立生效后，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求，出卖人这一义务，在民法理论上被称为瑕疵担保义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。法院依照上述法律规定，支持李某主张某房产公司修复损失的诉讼请求，符合法律规定。